欧洲房价处于什么时候？
我最近一直在研究欧洲房地产市场，也去了很多国家进行现场调研。 先给出答案，我认为欧洲的房价整体是处于稳定状态的。当然，不同国家、城市的房价走势是有差异的。 我们通常说的欧洲房地产市场，实际上指的就是欧盟和英国（因为爱尔兰也是英联邦成员且英语系，所以一般和英国放在一起）的房地产市场。我们研究欧洲房地产，实际上就是研究这两个国家的房地产。
我去过德国、法国、瑞士、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯等国的许多城市，也和这些国家的当地房产专家进行了深入的交流和讨论。 我认为影响欧洲房价的主要因素有如下几个：
1、GDP 经济好不好，对房价一定有影响的。我们知道国内GDP增速最快的几年是2003-2007年，那时候正好是我国房价腾飞的阶段；而2008年金融危机后，我国GDP一度下滑，房价也出现了大幅下滑。你可以看到，经济的增长与房价的增长往往是成正比的。 而欧洲目前的经济形势和我国内一样，处于下滑状态。但请注意，由于欧美各国实行的是量化宽松政策，也就是说他们通过不断的印刷钞票（也就是量化宽松措施）来刺激经济的发展，虽然钱印多了会贬值，但你也不能否认他确实起到了一定的作用。至少人民的消费水平并没有大幅下降。 另外，我观察到的一个现象是欧元区的国家除了GDP实际增长率以外，还有一个指标叫做GDP平减指数，这个指数反映的是GDP价格水平，即GDP含金量。这个指标越高，说明GDP的价值越高，通俗的说就是一块钱的GDP能买到的东西越少。以美国为例，目前他的GDP平减指数已经低于2了，也就是说美国的GDP每增加一个单位，价值仅仅比去年同期减少2%。这本质上还是通胀问题，因为资金成本上涨，会导致GDP的含金量下降。同样，如果发生恶性通胀，GDP也会缩水。比如津巴布韦的GDP可能比我国GDP还高，但你用GDP去买粮食、药品等基本生活用品，根本买不到。
2、货币汇率 欧洲各国的货币不同，有欧元、英镑、瑞朗、丹麦克朗等等。但是为了分析的方便，我们假定他们的货币之间可以相互兑换，而且是无风险的。那么影响房价的因素就剩下汇率了，因为其他因素已经被剔除掉了。这时候我们会发现，房价和汇率的方程就变成这样： P=P'＊(1＋i)² 其中，P代表房价（新币），P’代表外币资产（美金/瑞郎等），i代表利率，我们可以忽略利息率对房价的影响，因为利率本身是很低的（欧美都是极低利率甚至负利率）。根据方程，我们可以算出，在汇率不变的情况下，房价与本金的大小是成正比的。如果你有一千万元的外币存款，那对应的房价大概是500平方米左右。但如果汇率变化的话，情况就要复杂一些了。这里我就不详细阐述了。
3、人口 根据我的调研，大多数欧洲国家的年轻人口都在持续的流失，比如意大利南部每年流失的年轻人高达50%以上，德国每年也有20%左右的年轻人流出。这意味着房子需求萎缩。
4、贸易平衡 一个国家如果贸易平衡是逆差的，也就是进口大于出口的，则意味着外汇占款减少，本币紧缩，同时政府还要支付利息。这种情况一般是该国经济发展过热，需要降温，因此会抑制房价的上涨。如德国今年就已经出现了贸易逆差的情况，这也引发了德债收益率的上升，德房率的下跌。
我对欧洲的房地产市场持谨慎乐观态度，不认为会有大的暴涨，但也相信会有较小的增长。原因就在于欧美各国根本没有采取实质性的措施来抑制通货膨胀，而这对于房地产来说是很大的利好。虽然从长期来看，物价水平会和GDP同步上升，但我们不能忽视短期的通涨压力。